深圳的楼市前景扑朔迷离，冰封时期延续何时？？

　　自7月份以来，深圳市场上“降价抛盘”现象逐渐增多，但以往强劲的接盘能力明显减弱，买家普遍持观望态度这两年日子过得很滋润的深圳炒楼老手岳鸿飞，最近有点坐立不安了。

　　一个月前，他通过中介把手中的三套房子挂了出去，开价比市场价低10%，没想到如今仅仅卖掉一套。余下的两套，短期内虽不至于赔钱，但他还是希望越快脱手越好。

　　其实，见惯世面的岳鸿飞，早在6月底就嗅到了一路高歌的深圳楼市发生的异常变化。有数据显示，6、7月间深圳二手房交易突然大面积萎缩，跌幅可能达到三成左右。影响波及一手新房市场，7月份该市一手新房成交均价每平方米14075元，环比下降5%，总成交面积也下滑了12%。

　　他开始担心，传说中的拐点是不是终于到来了。

　　一剑封喉

　　让岳鸿飞和他的众多炒楼同行们意识到，深圳楼市这块淘金乐园随时可能锁上大门把大家关在里面的最重要信号，是当地银行正在全面收紧房贷审批。

　　“7月中旬曾有买家看中我的一套房子，但最后交易没做成。”岳鸿飞说。那套房子仍在还贷期间，买家打算办理“转按揭”，却意外地遭到银行拒绝。

　　“现在深圳的二手房贷款基本上都很难获批了。”美联物业门店经理林立行表示。跟岳鸿飞的情形一样，林的一些客户7月初申请的二手房贷，直到今天也没有回音。

　　8月4日，中国银行深圳分行宣布：“暂停所有零售贷款接单”。所谓“零售贷款接单”，专指二手房（含住宅、商铺和写字楼）贷款。建行、工行及农行当地分行虽无明文规定，但据了解，实际操作中都基本停办了二手房贷款申请。连以往房贷政策较为宽松的股份制银行，近日也都陆续宣布将收紧贷款审批。“如今深圳的银行房贷审查比机场安检还严。”有业内人士半开玩笑地说。

　　实际上，早在6月底各大银行深圳分行即悄悄“收网”，7、8月份只是让此做法公开化，收紧的力度也逐渐加大。

　　据中原地产深港研究中心数据显示，随着银行普遍“惜贷”，深圳二手房市场急剧萎缩。7月上旬，特区关外宝安和龙岗两区成交量减少达五成，南山区交易量也下降近四成，市中心罗湖、福田两区及东部的盐田成交量也分别有接近两成的跌幅。世联地产的监测数据称，7月份深圳二手房成交量总体回落了四到五成。

　　以上两家深圳主力房屋中介机构均以“当前房价问题敏感”为由，未就此发表更多评论，而一位不愿披露身份的中介机构总经理私下表示：“到我们公司放盘的二手房中，有八成都是按揭还贷过程中，深圳楼价较高，不贷款无论用家、炒家都很难买楼，控制房贷等于掐住了市场的咽喉。”

　　“最坏的局面是炒家纷纷割肉离场，楼价大跌，就像1997年金融风暴后的香港一样，一年内房价下跌三四成。”岳鸿飞显然觉得前景有些悲观。

　　市场转入观望

　　“银行继续收紧房贷肯定是个趋势。”深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，“收紧房贷将有效制约房地产需求，特别是投资需求。”对投资炒作气氛热烈、房价连续暴涨的深圳来说，也许这确实是一剂对症的猛药。

　　“我们觉得银行贷款新政策最大的影响在心理层面。”另一家深圳排名前列的中介机构高层对此的态度则有所保留，“目前买卖双方都处于观望期，市场走向尚未明朗。”

　　他认为，房贷收紧，市场上会有很多应对措施，何况银行业也不是铁板一块，并非全都停止二手房贷款，那些急于拓展业务的股份制银行、城市银行还是可以填补一定空白的。

　　满堂红（中国）置业深圳分公司总经理何国辉相信，在过去一年多的狂飙突进后，深圳楼价已很大程度上透支了未来的价值空间，几乎见顶了。统计显示，今年上半年深圳二手房交易量与去年同比大幅上升45%，也是同期一手交易量的1.6倍。

　　该公司研究数据表明，自7月份以来，深圳市场上“降价抛盘”现象逐渐增多，但以往强劲的接盘能力明显减弱，买家普遍持观望态度。除了银行“惜贷”原因外，当地政府5、6月间接连出台的“限制港澳台及外籍人士买房”、“杜绝阴阳合同，按评估价征税”等新政策，对投资者的心态和操作形成了明显的冲击。

　　政府手握主动权

　　有消息称，几家主攻投资客业务的深圳中介机构7月份的业绩只有6月份的一半，中介业内人士估计，若上述各项政策继续严格执行，市场观望气氛起码需要三四个月才能被大部分消化，到时南山、福田等投机成分较浓的区域，楼价泡沫甚至有可能被挤出三成以上。

　　世联地产一份最新研究报告也显示，7月份深圳商品房售价虽有所回落，但同比仍增长了22%，房价持续高位运行，政策调控加强的压力随时存在，在此情况下，预计8月份二手房交易量很可能持续低迷，而投资者获利楼盘集中“出货”，将使二手房交易价下浮幅度继续增大。

　　但何国辉认为，深圳楼价最终回落到2005年前后的低位不大可能，毕竟深圳兼具口岸城市及一线发达城市的特殊地位，而且政府出台政策的本意，并不在打压楼市，只是为了让其更健康平稳地发展。

　　有官方背景的深圳市房地产政策研究人士分析说，眼下主动权在政府手里，如果调控力度继续加大，或者严格执行已有政策规定，投资市场恐慌心理势必加剧，割价抛售现象会大大增多。

　　“政府的做法更加灵活机动了，某一政策正式公布前，会先实施一段时间以便观察市场反应，如果反应过激可能就暂时搁置，反应在预期范围内的话，再大力宣传，全面推行。”该人士说。